Пошаговая инструкция покупки недвижимости от застройщика на Пхукете

Прогнозы рынка недвижимости

Несмотря на смену политического руководства страны путем военного переворота в 2014 году программы по улучшению инвестиционной привлекательности Таиланда для иностранных капиталов продолжает рассматриваться как приоритетное направление в экономике. Правительство продолжает свой курс в сторону дерадикализации внутренних рынков.

Это является предзнаменованием дальнейшего развития туристической отрасли в стране. А значит спрос на недвижимость в регионе в ближайшие несколько лет однозначно будет высоким. Основным инвестором в экономику страны является Китайская Народная Республика. Этот факт является дополнительным аргументом в пользу надежности инвестиций в недвижимость Таиланда.

Определённым стимулом к росту темпов экономического развития станет строительство юго-восточного транспортного коридора, соединяющего Пекин и Сингапур. Это приведет к увеличению спроса на объекты недвижимости.

Касательно видов жилья, то по-прежнему на лидирующих позициях останутся кондоминиумы. Но застройщики сместят акценты на строительство объектов высокого класса. Сегмент кондо люкс категорий на начало 2019 года показывает высокий уровень роста.

По мнению аналитических агентств, в стране появится больше проектов смешанного исполнения. Первые этажи зданий будут в большем объёме отводится под коммерцию. Это позволит снизить нагрузку на частных собственников по содержанию зданий.

Многие эксперты отмечают все большую ориентированность рынка недвижимости в Таиланде на потребности китайских покупателей. Данная тенденция сохранится в дальнейшем.

Оформление статьи: Лозинский Олег

Юридические особенности покупки недвижимости в Таиланде

Недвижимость в Таиланде приобрести проще чем на территории Российской Федерации. От инвестора не потребуется привлечение нотариуса или юриста. Полный спектр услуг, связанных с оформлением жилья в собственность оказывает агентство по подбору недвижимости.

Сделка описывается в двух равноправных договорах на английском и тайском языках. В случае необходимости организация, с которой сотрудничает покупатель, предоставляет консульский перевод на родной язык.

Несмотря на простоту процедуры, приобретение жилья в Таиланде связано с рядом особенностей:

• На жилую недвижимость в многоэтажных домах накладываются ограничения. Количество жилой площади, выделяемой для иностранных граждан на каждом конкретном объекте не может превышать 49 % от общего ее количества. Приобрести недвижимость по тайской квоте возможно, но для это потребуется оформление юридического лица на территории этой азиатской страны. Что повлечет за собой дополнительные расходы.
• Приобретение участка земли, виллы или коттеджа возможно осуществить, открыв компанию на территории Таиланда.
• Недвижимость в королевстве можно приобрести по системе Free Hold и Lease Hold. Первое означает что покупатель становится собственником жилья или объекта. Второй – аренду недвижимости срок на 90 лет.
• В стране существует очень гибкая система оплаты стоимости недвижимости, приобретаемой на стадии строительства. Инвестор оплачивает сразу только 30 % общей стоимости.20 % оплачиваются в ходе строительства. 50 % при получении ключей.

Необходимо отметить, что приобретать недвижимость на первичном рынке в Таиланде безопасно. Государство жестко контролирует застройщиков. При задержке сдачи объекта на срок более 6 месяцев, владельцам строительной компании грозит уголовная ответственность. По этой причине 90 % построек сдаются в срок. Покупка недвижимости в Таиланде не дает возможности получать вид на жительство в стране.

Этапы приобретения недвижимости в Таиланде

Они такие:

Сделав выбор в пользу определенного объекта, будущий покупатель должен его забронировать. Для этого заполняется специальный бланк резерва и вносится депозит. Тем самым будущий владелец недвижимости фиксирует ее стоимость и наличие. В среднем сумма депозита колеблется от 1 до 1,5 тыс. $.

На втором этапе агентство или застройщик в течении двух рабочих дней должны подготовить договор на двух языках.
После оформления договора и подготовки всех необходимых документов будущий владелец получает счет на оплату. Если недвижимость покупается по квоте для иностранцев, то оплатить данный счет необходимо за границей Таиланда

Это очень важно, так как для оформления права собственности в дальнейшем понадобиться справка о том, что средства на банковский счет строительной организации были перечислены из-за рубежа.
В случае приобретения жилья или коммерческого объекта право собственности оформляется на следующий день после оплаты и предоставления вышеуказанной справки. На имущество, приобретаемое на этапе строительства, право владения оформляется после сдачи объекта и получения ключей.

Расходы на совершение сделок с недвижимостью в Таиланде

На территории Королевства Таиланд отсутствует ежегодный налог на недвижимость, но при получении жилья в собственность владелец должен оплатить пошлину в размере 6,5 % от ее рыночной стоимости.

В обязанности лица, владеющего объектом, также входит оплата установки приборов учета электроэнергии и воды. Данная услуга может обойтись от 200 до 500 $ США. Стоимость зависит от площади жилья. Законодательством королевства предусмотрено внесение амортизационных сборов со стороны собственника жилья. За 1 кв. м придется выложить от 15 до 30 $.

Инвестиционные возможности

Инвестиционные возможности

В Таиланде на первичном рынке можно приобрести квартиру или виллу в стадии строительства. При покупке строящегося объекта вы получаете дополнительный доход от вложения денег на начальной стадии строительства. Разница между ценой квадратного метра на нулевом этапе и ценой в сданном доме обычно составляет около 25-30%. При современных темпах строительства срок от нуля до полной готовности составляет примерно 18 месяцев.

Одно из преимуществ покупки жилья на курорте — возможность сдавать недвижимость в аренду через управляющую компанию проекта или самостоятельно. Это одна из реальных перспектив возврата вложенных денег. Зачастую графики цен на недвижимость и цен на аренду не идут параллельными курсами. При падении цен на недвижимость цена на аренду идет вверх, и это сглаживает риски инвестора.

Самостоятельная покупка или с помощью агентства

Таиланд – это курортный регион с субэкваториальным и тропическим климатом. Большой спрос и высокая доходность недвижимости на территории государства обусловлены высокой популярностью курортов страны среди отдыхающих. В зависимости от величины спроса и колеблется уровень цен в Таиланде.

Граждане России могут купить недвижимость на территории королевства самостоятельно, но при этом возникает большое количество рисков. На рынке недвижимости в регионе присутствует множество мошенников. Избежать неприятностей возможно найдя надежного посредника. Это ускорит процесс оформления сделки.

Взаимодействуя с надежным агентством, покупатель избавляет себя от необходимости частых перелетев в Таиланд, ведь для поиска интересного варианта необходимо постоянно проводить мониторинг предложений. При самостоятельном подборе недвижимости сложно вести переговоры с застройщиком или владельцем недвижимости.

Здесь важными факторами являются знание иностранного языка и разница во времени. Агентства выполняют эту работу за своего клиента. Немаловажным фактором является проверка надежности собственника жилья до начала оформления сделки

Здесь важно знание законов Таиланда

Приобретая земельный участок, виллу или жилье по тайской квоте прибегать к услугам сторонней организации необходимо. Помимо создания организации в Таиланде, на которую будет оформляться имущество, будущему владельцу понадобятся услуги по ведению отчетности по этой фирме.

Таким образом можно сказать, что приобрести недвижимость в этой стране возможно и самостоятельно. Но обращаться за отдельными услугами к специалистам будет необходимо. Поэтому целесообразно на всех этапах приобретения недвижимости в Таиланде пользоваться услугами надежного риэлтерского агентства.

Минусы

• Недобросовестные риэлторы. Чтобы продать объект, тайские риэлторы пойдут на всё — они могут представляться кем угодно и говорить, что угодно, лишь бы заключить сделку. Конечно, не все риэлторы такие, но стоит внимательно относиться к человеку, который показывает варианты квартир и апартаментов.
• Долгая и невыгодная перепродажа. Если недвижимость покупается для дальнейшей перепродажи, то это процесс долгий и, в большинстве случаев, невыгодный. Жильё в Таиланде падает в цене (хотя риэлторы говорят обратное), и вряд ли получится продать его дороже, чем купить.
• Долгий простой объекта. Если планируется сдавать жильё в аренду, то это тоже не так легко — необходимо помещать объявления на сайтах и газетах, искать арендаторов. В Таиланде огромное количество вариантов жилья, и из-за этого есть риск долгого простоя купленной недвижимости. Это несёт за собой убытки, а если придётся продать квартиру из-за невыгодности, то и это сделать не так просто.
• Что касается сдачи недвижимости в аренду по договору с управляющей компанией: собственник подписывает договор сроком на 3-5 лет, и после этого жильё переходит в управление компании. Компания занимается поиском арендаторов, счетами и др., что освобождает собственника от дополнительных забот. При этом, сам собственник имеет право жить в квартире 30-45 дней в году и не больше и только не в пик сезона (когда цены на жильё самые высокие). Доход от арендной программы фиксированный — 7-8% годовых от стоимости недвижимости, они поступают на счёт владельца квартиры. Как видно, у данного варианта есть не только плюсы (не нужно оплачивать ЖКХ, заниматься поиском клиентов, следить за состоянием жилья), но и минусы (невозможность жить в квартире в пиковый сезон и более 45 дней в году, небольшой доход).
• Невозможность взятия ипотеки. Иностранцы не могут купить тайское жильё в ипотеку — таковы законы государства. Поэтому, чтобы приобрести там жилой объект, придётся накопить средств или брать кредит в собственной стране.
• Покупка жилья не даёт права получения гражданства. Не нужно рассчитывать на получение тайского гражданства после покупки жилого объекта там. Жить в стране после этого можно, но условия получения тайского гражданства очень сложные и покупка квартиры не является одним из условий.

В поисках тайской недвижимости

Приобретение иностранной недвижимости — рискованный шаг, требующий тщательной подготовки. Речь идет не только о выборе самого объекта, но и законодательных нюансах.

Юридическая подготовка — изучаем права зарубежных покупателей

Способ оформления тайской недвижимости иностранным покупателем зависит от типа объекта, цели покупки и статуса продавца:

• Кондоминиум — 49% жилой площади может принадлежать иностранному физическому лицу, 51% — тайцам или компаниям, зарегистрированным в Королевстве. Если вы не уложились в выделенную квоту, допускается длительная аренда (30 лет) с возможностью ее продления максимум два раза — в общей сложностью 90 лет.
• Дом с земельным участком. Иностранный гражданин не имеет право приобретать землю. Поэтому такая покупка считается юридически сложной. Здание оформляется в собственность, а земля под ним — в длительную аренду (30 лет) с возможностью продлить этот срок 2 раза (общий срок аренды 90 лет).

Если недвижимость приобретается юридическим лицом, то ограничений нет. Приобретенная недвижимость в полном объеме фигурирует на балансе компании.

Нужен ли риелтор?

Обращаться за помощью к риелтору или искать объект самостоятельно — дело личное. Но есть ряд факторов, которые стоит учесть:

• языковой барьер (тайцы не всегда понимают даже идеальный английский, поэтому услуги переводчика понадобятся точно);
• услуги агента оплачивает продающая сторона (для покупателя они бесплатные);
• риелтор имеет доступ к полной базе недвижимости;
• агентство возьмет оформление бумаг на себя полностью, учитывая все требования законодательства.

Всегда есть вероятность нарваться на мошенников, но в Тайланде она гораздо ниже. Чаще это случается, если покупка оформляется удаленно из другой страны.

Оформление недвижимости

Оформление недвижимости

Процедура оформления покупки недвижимости несложная и занимает всего пару часов. После того, как объект покупки выбран, вы платите задаток. Стандартная сумма задатка составляет 30-150 тысяч батов и вносится обычно в офисе застройщика наличными или переводом на счет. Следующая стадия — оформление и подписание контракта с застройщиком. Затем — первый взнос за квартиру, после оплаты которого контракт вступает в силу. Первоначальный платеж обычно составляет порядка 10-50% от стоимости квартиры.

После оплаты первоначального депозита и первого планового платежа осуществляются последующие плановые платежи по графику, который согласовывается в каждом конкретном случае индивидуально. Ваш график платежей может быть основан на ежемесячных, ежеквартальных выплатах, либо привязан к определенным этапам строительства объекта, в котором вы приобретаете недвижимость. Перевод производится аналогичным способом, как и в случае с первоначальным платежом. Финальный и последний платеж обычно составляет 10-30% от его стоимости.

Покупка недвижимости на вторичном рынке происходит несколько иначе и, как правило, менее популярна из-за отсутствия рассрочек платежей в большинстве случаев.

Договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные покупателя и продавца, описание объекта, цену, размер предоплаты, сроки исполнения договора и порядок уплаты налогов по сделке. Договор должен быть подписан на тайском или английском языках. Договор на русском языке не имеет юридической силы в Таиланде. Предоплата подтверждает намерения покупателя и является залогом оплаты по договору. В случае неуплаты стоимости недвижимости в подтвержденные контрактом сроки, предоплата не возвращается. Срок исполнения всех обязательств по договору, уплаты стоимости недвижимости и передачи собственности, обычно также определяется индивидуально и не превышает месяца. Последний платеж нередко уплачивается при оформлении прав владения недвижимости на имя нового владельца непосредственно в Земельном Департаменте. После оформления сделки покупатель получает свидетельство о собственности – чанот, который оформляется на тайском языке.

Если у вас появились какие-либо вопросы, вы хотите подробнее ознакомиться с рынком недвижимости Таиланда, пишите Марии Хромовой по телефону +66 854 729 005 (Вотсап, Вайбер).

Чем привлекательна недвижимость в Таиланде

Название Таиланд появилось на мировых картах в 1939 года. До того момента страна было известно под именем Сиам. Общая площадь территории Таиланда приблизительно равна 500.000 кв. км. Столицей страны является город Бангкок. На севере ландшафт Таиланда представлен рядом горных районов.

Таиланд привлекает покупателей недвижимости разнообразием ландшафта и природных климатических зон. Среди. На севере страны климат влажный и тропический. В центральной и южной частях – субэкваториальный.

Недвижимость в Тайланде привлекает тем, что находится в прекрасном климате и в оптимальных условиях.

Дополнительный импульс в притоке иностранного капитала, в том числе и с постсоветского пространства, экономика страны получила после разрушительного цунами 26 декабря 2004 года. Властями был принят ряд мер для стимуляции спроса (льготный налоговый период, выгодные ставки кредитования) на недвижимость на территории Таиланда.

Благодаря привлекательным условиям граждане Америки, Европы и СНГ начали активно вкладывать деньги в экономику королевства. С 2014 года возрастает интерес к недвижимости в Таиланде со стороны граждан Поднебесной Республики, Индии и Японии.

Стоимость 1 кв. м на всей территории государства растет в среднем 7-11 % ежегодно. По итогам 2017 года Таиланд занял первое место по популярности среди россиян по вложению средств в недвижимость во всем Тихоокеанском регионе. Связано это с достаточно демократичными ценами, благоприятными климатическими условиями и высокой доходностью от сдачи жилья в аренду.

На территории государства существует ряд финансовых организаций, который предлагают услуги управления активом в виде недвижимости. Они гарантируют доходность владельцам от 8 до 10 %. Наибольшей популярность среди соотечественников пользуется недвижимость эконом (до 75 тыс. $) и премиум сегмента (свыше 500 тыс. $).

Необходимые документы о праве владения

Документ, гарантирующий в Таиланде право владения, передачи в наследство и продажи собственности, называется чанот. Оформляется такое право Земельным департаментом.

Для совершения любой сделки по приобретению недвижимости в Таиланде иностранному гражданину понадобится еще один документ – «ТТЗ». Выдает его банк, и он подтверждает поступление в страну иностранной инвестиции в валюте, отличной от тайской.

Если деньги для покупки недвижимости покупатель привез в наличной форме, их следует обменять на баты в банке, и банк тоже выдаст «ТТЗ».

«ТТЗ» выдается банком в том числе, если осуществляется прямой перевод средств застройщику, а также, при обналичивании «тревел чеков».

В Таиланде разрешается оформление недвижимости на нескольких собственников.

Владельцы жилья в Таиланде имеют право передавать свою собственность по наследству.

Важно! Оформление сделки по покупке недвижимости, а также проведение платежей лучше производить через надежные компании – это максимально безопасно

Дополнительные расходы

Сбор за переход права собственности

Важно знать, что оплата сбора в равных долях ложится и на покупателя и продавца. При покупке жилья в частное владение (Free Hold)  сбор или Transfer Fee составит 2% от конечной стоимости недвижимости

Прежде, чем подписать контракт, надо уточнить, согласен ли продавец оплатить свою часть, в противном случае полную сумму придётся уплатить покупателю. Для покупателя при приобретении жилья во Free Hold налоговая пошлина будет составлять 1-2%, а при покупке в Lease Hold — 1%.

При регистрации сделки в земельном департаменте платят налоги и сборы за регистрацию. Они зависят от способа оформления сделки, а также от оценочной стоимости самого объекта в земельном департаменте. Последняя обычно занижена. 

Поэтому точная стоимость налогов и сборов узнаётся в земельном департаменте за несколько дней до оформления сделки. Обычно налоги платятся пополам с продавцом. В среднем покупатель в итоге платит 2-3% от стоимости недвижимости.

Гонорар юриста

Если сделку оформляет юрист, которого нанял покупатель, то обычно его гонорар составляет около $300. При этом в зависимости от общего объёма работ, юрист может назначить и большую сумму. Либо привязать гонорар к сумме сделки, например, 1%.

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Таиланде?

По закону любой иностранец имеет право владеть  49% любой собственности в Таиланде. Остальное должно принадлежать гражданину Таиланда или юридическому лицу, где опять же 51% уставного капитала должен быть у тайцев и 49% –  у иностранцев.

Но есть способы получить недвижимость в полную собственность (Freehold). Например, застройщик кондоминиума имеет право продать иностранным физическим лицам 49% жилой площади многоквартирного дома в полную собственность (Freehold). 

Если иностранец не успевает приобрести недвижимость из квоты в 49%, то квартиру из оставшихся 51% жилой площади многоквартирного дома иностранец может оформить в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды достигает 90 лет.

Дом иностранный покупатель может оформить в полную собственность (Freehold). А вот земля под ним оформляется в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды составляет 90 лет.

Freehold (Фри-холд) – оформление права собственности на землю, в том числе под строением, на тайскую компанию. Доля иностранца в такой компании может составлять не более 49%.

Но эти ограничения обходят следующим образом: 

• Директором тайском компании назначается покупатель, а номинальный партнер отказывается от акций в пользу покупателя; 
• Доля тайских акций размывается между несколькими номинальными тайцами так, чтобы покупатель владел мажоритарной долей акций. 

Таким образом, иностранный гражданин фактически получает полное владение компанией и землей. Затраты: 

• 60 000-80 000 батов ($1840-2450) на открытие юридического лица; 
• Регистрационный сбор и налоги – до 6% от оценочной стоимости земли. Уплачиваются единовременно; 
• Ведение налоговой и бухгалтерской отчетности компании (независимо от того, ведет компания бизнес или нет)– около $1000 в год. 

Оформлением сделок занимается земельный комитет Пхукета. Из документов необходима заверенная копия паспорта. Остальные хлопоты возьмут на себя юристы.  Для вилл в люксовых комплексах часто встречается смешанная схема. Вся земля комплекса оформлена на тайскую компанию. Сообщество владельцев создает офшорную компанию, которая владеет миноритарной долей в этой тайской компании. У каждого собственника есть доля в офшорной компании (размер доли зависит от метража участка) и своя офшорная компания, через которую доля оформлена. В то же время на каждый участок земли оформлена долгосрочная аренда на 30+30+30 между тайской компанией (владельцем земли) и офшорным компаниями, которые принадлежат собственниками.

Если говорить о юридическом лице, зарегистрированном в Таиланде, где один из учредителей иностранец, то здесь компания может оформить любую недвижимость (квартиры, дома, земли, коммерческие объекты) в полную собственность (Freehold). 

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Таиланде?

Покупка недвижимости в Таиланде не дает права на получение вида на жительство или гражданства. Визовый режим такой же, как и у остальных иностранцев. 

В Королевстве действует программа Thailand Elite, которая позволяет иностранцу при сумме вложений от $15 000 получить специальную VIP-карту (в качестве бонусов, позволяет получать  вип-обслуживание в отелях, аэропортах, гольф-клубах и тд) и долгосрочную визу на 5-20 лет.  Некоторые застройщики элитных комплексов предлагают клиентам оформление виз по этой программе в счёт покупки жилья.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Таиланде?

В Таиланде нет общего ежегодного налога на недвижимость. Существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в земельном департаменте – 2-3% от стоимости недвижимости. Они оплачиваются в день сделки в земельном департаменте.

Ежегодная оплата налогов необходима только в случае коммерческого использования собственности. Тайская недвижимость облагается тремя видами налогов:

• Земельный налог – небольшой, всего несколько бат 
• Налог на развитие, которым облагается земля.
• Налог на использование строений то есть аренду

Любой собственник должен оплачивать  также коммунальные услуги.

Читайте подробнее: Содержание недвижимости в Таиланде

При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки.

Читайте подробнее: Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России, НАЛОГИ В РОССИИ для владельцев недвижимости за рубежо

Ипотека и рассрочка в Таиланде

В Таиланде иностранцы не могут получить ипотеку в местных банках.

Но застройщики могут предложить рассрочку платежей. Стандартная беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства (1-2 года) при покупке объекта на этапе стройки. В таком случае график оплаты отображается в договоре, и оплата происходит по завершению определенных этапов строительства. 

Некоторые застройщики предлагают финансирование. Таким образом, необходимо внести 50% от стоимости объекта (эти 50% так же могут выплачиваться в течение 1-2 лет строительства). Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих 1-5 лет под 5-7% годовых. При данной схеме, максимальный период рассрочки составляет 7 лет.

Покупатель может получить финансирование российского банка и рассчитаться за недвижимость в Таиланде.